L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’un locataire commercial est souvent source d’inquiétude pour le bailleur. Loyers impayés, impossibilité d’agir librement en résiliation ou encore risque de perte financière : les règles applicables aux baux commerciaux sont profondément modifiées.
Le droit des entreprises en difficulté considère, en effet, le bail commercial comme un actif essentiel à la poursuite de l’activité du locataire.
Cette protection du débiteur limite les droits du bailleur, qui doit adopter des réflexes spécifiques afin de préserver ses intérêts.
Le bail commercial est-il automatiquement résilié ?
Contrairement à une idée reçue, l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire n’entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial.
Toute clause prévoyant la résiliation du bail du seul fait de l’ouverture d’une procédure collective est réputée non écrite.
Le bail est donc, en principe, maintenu. L’administrateur judiciaire ou le liquidateur peut toutefois décider de poursuivre le contrat ou, au contraire, d’y mettre fin lorsqu’il estime que les locaux ne sont plus nécessaires à l’activité.
Que deviennent les loyers impayés avant le jugement d’ouverture ?
À compter du jugement d’ouverture, le bailleur ne peut plus réclamer le paiement des loyers et charges antérieurs ni engager une action en résiliation fondée sur ces impayés.
Ces sommes deviennent des créances antérieures qui doivent être déclarées auprès du mandataire judiciaire.
Cette formalité est essentielle. Le bailleur dispose, en principe, d’un délai de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC pour effectuer sa déclaration.
À défaut, il risque de perdre toute possibilité de bénéficier des sommes réparties dans le cadre de la liquidation judiciaire ou de faire partie du plan de redressement.
La déclaration doit être particulièrement rigoureuse et inclure l’ensemble des sommes dues : loyers, charges, indemnités ou encore dommages et intérêts.
Le bailleur peut-il agir en cas d’impayés postérieurs ?
Par principe, les loyers correspondant à une occupation postérieure au jugement d’ouverture doivent être réglés à leur échéance.
Lorsque ces loyers demeurent impayés, le bailleur retrouve une marge de manœuvre. Il peut demander la résiliation du bail, mais seulement après l’expiration d’un délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture.
Il faut toutefois noter que, si le débiteur régularise sa situation avant que le jugement ne soit rendu, la résiliation ne peut pas être prononcée (Cass. com., 10 déc. 2025, n° 24-20.714).
Deux options sont alors envisageables :
- La première consiste à saisir le juge-commissaire, dans le cadre d’une procédure rapide spécialement prévue par le droit des procédures collectives.
- La seconde consiste à mettre en œuvre la clause résolutoire du bail commercial devant le juge de droit commun, après délivrance d’un commandement de payer.
Cette voie présente toutefois un inconvénient : le locataire peut solliciter des délais de paiement susceptibles de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Le bailleur dispose-t-il d’autres moyens d’action ?
L’interdiction des poursuites ne concerne que les demandes fondées sur le paiement des créances antérieures.
Le bailleur conserve donc la possibilité d’agir pour d’autres manquements du locataire, notamment en cas de défaut d’assurance, de sous-location irrégulière ou encore de non-respect de la destination des locaux.
Ces actions peuvent constituer un levier efficace lorsque la situation du locataire se dégrade.
Par ailleurs, si le bail est résilié ou abandonné par les organes de la procédure, le bailleur doit veiller à obtenir rapidement la restitution effective des locaux afin d’éviter une occupation prolongée sans titre.
Comment anticiper le risque d’insolvabilité du locataire commercial ?
La meilleure protection reste souvent préventive.
Lors de la conclusion du bail commercial, il est recommandé de prévoir des garanties adaptées, telles qu’un dépôt de garantie suffisant, un cautionnement ou encore une garantie autonome à première demande.
Une attention particulière doit également être portée à la rédaction des clauses relatives à la compensation des créances et aux modalités de cession du bail.
Ces mécanismes ne permettent pas d’écarter les effets d’une procédure collective, mais ils peuvent limiter les conséquences financières supportées par le bailleur.
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