La clause de destination détermine les activités que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux faisant l’objet du bail commercial.
Au cours de l’exécution du bail, l’activité du preneur peut toutefois être amenée à évoluer.
Le locataire ne dispose pas pour autant d’une liberté totale. Selon l’importance de l’évolution envisagée, celle-ci pourra être directement admise par le bail ou nécessiter le recours à une procédure de déspécialisation.
Quelle activité le locataire peut-il exercer dans les locaux ?
En vertu de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail.
Il convient donc, en premier lieu, de se reporter à la rédaction de la clause de destination.
Une clause autorisant, par exemple, uniquement « l’achat, la vente et l’exposition de véhicules neufs et d’occasion » ne permet pas nécessairement au locataire d’exercer une activité de réparation automobile ou de vente de pièces détachées.
La Cour de cassation l’a récemment rappelé en validant la résiliation d’un bail dans une telle situation. Le preneur avait développé ces nouvelles activités malgré le refus du bailleur. Les juges ont considéré qu’elles étaient distinctes de celles autorisées par le contrat (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473).
Le simple fait que le bailleur ait connaissance de l’activité exercée ne suffit d’ailleurs pas à régulariser la situation.
Son silence, même prolongé, ne caractérise pas nécessairement une renonciation non équivoque à se prévaloir de la clause de destination.
À l’inverse, lorsque la clause est rédigée de manière suffisamment large, certaines évolutions peuvent rester comprises dans la destination contractuelle.
Les juges peuvent notamment tenir compte de l’évolution des usages commerciaux pour déterminer si une nouvelle activité demeure comprise dans celle initialement autorisée.
Comment ajouter une activité connexe ou complémentaire ?
Lorsque l’activité envisagée ne relève plus directement de la destination prévue au bail, le locataire peut, dans certaines situations, recourir à la déspécialisation partielle.
L’article L. 145-47 du Code de commerce lui permet ainsi d’adjoindre aux activités prévues au bail des activités connexes ou complémentaires.
La notion s’apprécie au cas par cas. Les juges recherchent notamment si la nouvelle activité présente un rapport suffisamment étroit avec l’activité principale ou si elle permet d’en améliorer l’exercice.
À l’inverse, une activité impliquant de nouveaux équipements, des contraintes techniques particulières ou des nuisances différentes pourra difficilement être considérée comme un simple prolongement de l’activité existante.
En pratique, le recours à la déspécialisation partielle suppose notamment :
- D’envisager une activité connexe ou complémentaire à celle prévue au bail ;
- D’informer le bailleur des activités envisagées par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
- De laisser au bailleur un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité.
En cas de désaccord, le tribunal pourra être saisi afin de déterminer si l’activité envisagée présente effectivement un caractère connexe ou complémentaire.
Le locataire peut-il changer complètement d’activité ?
Une évolution plus importante reste possible, mais elle relève alors de la déspécialisation plénière prévue par l’article L. 145-48 du Code de commerce.
Cette procédure permet au locataire de demander l’autorisation d’exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail. Elle suppose notamment :
- Que le changement soit justifié par la conjoncture économique et les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution ;
- Que la nouvelle activité soit compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ;
- Que le locataire précise les activités envisagées et notifie sa demande au bailleur ainsi qu’aux créanciers inscrits.
Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître sa position. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir acquiescé à la demande.
Le changement peut également avoir des conséquences financières. Dans certaines conditions, le bailleur peut solliciter une modification du loyer afin de tenir compte de l’évolution de la valeur locative résultant de la nouvelle activité.
Surtout, le locataire doit éviter de commencer à exercer une activité étrangère à la destination du bail avant d’avoir sécurisé sa situation.
Le non-respect de la clause de destination peut constituer un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail ou permettre la mise en œuvre d’une clause résolutoire.
La rédaction de la clause de destination doit donc être anticipée dès la conclusion du bail. Pour le locataire, une clause suffisamment souple permet d’accompagner l’évolution de son activité.
Pour le bailleur, une rédaction précise permet au contraire de conserver une maîtrise sur l’utilisation des locaux.
Le cabinet PANTHÉON AVOCATS est rompu à la pratique des baux commerciaux et pourra vous épauler dans la rédaction, la négociation ou la modification de la destination de votre bail.
